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[부동산]/[궁금한 부동산 이야기]

지역주택조합이란 뭘까? 안전한가?

오늘은 지역주택조합에 대해 알아보려고 한다. 친구중에 재테크에 관심이 정말 많은 친구가 있는데 내가 부동산업에 종사 하고 있어서 진짜 부동산 관련 질문을 엄청 한다. 


그 중에 제일 많이 물어보는게 오늘 이야기 해볼 주에인 지역주택조합이다. 


평소에 관심이 없는 사람들은 지역주택조합이 뭔지 잘 모르는 사람이 많은데 그래도 블로그 특성상 검색으로 들어온거니까 조금은 알겠지? 그래도 내가 할 수 있는 한도 내에서 최대한 쉽게 한번 이야기를 해볼게.



길거리를 지나가다 보면 위와 같은 아파트나 오피스텔 등을 분양한다는 현수막을 쉽게 볼 수 있지? 이런걸 포함하여 다음과 같은 지역주택조합의 특징들로 일반 아파트 분양과 차이점을 확인 할 수 있어. 


평소 부동산에 대해 잘 알지 못하고 관심이 없는 거의 대부분의 사람들은 일반적인 재개발재건축과 지역주택조합을 구별하기 힘든게 사실이다.  그런 사람들은 아래 이야기할 몇 가지 이야기를 알아두면 언젠가는 꼭 도움이 될거야! 


결혼을 하거나 돈을 많이 모아서 이사를 계획하고 있는데 이게 일반 분양인지 지역주택조합인지는 알아야 하잖아?


아래 몇 가지만 알고 있으면 어느정도 걸러낼 수 있 수 있으니 꼭! 한번 보는걸 추천해.


유난히 분양가를 강조한다.(예, 평당 xxxx만원 합리적 분양가!!)

대로변이나 일반 길거리에 현수막으로 홍보한다.

조합원 마감이라는 표현을 사용한다. (예, 1차조합원 마감, 2차조합원 모집개시)

선착순 동호수 지정을 홍보한다.

모델하우스 대신 홍보관이라는 단어를 사용하며 해당 장소의 정확한 위치를 쉽게 찾기 힘들다.

연락처에 휴대폰 번호를 기입한다.

인터넷으로 검색 해보면 정말 많은 블로그나 홍보성 사이트가 나오지만, 연락처는 모두 다르다. 


이정도만 알아도 


"아! 내가 보는 지금 이 매물이 일반 분양이 아니고 지역주택조합 분양이구나" 라고 알 수 있어.


그럼 지역주택조합 분양의 장점은 뭘까?


바로 가격이야. 일단 가격적인 측면으로 보면 비교적 상당히 저렴한 모습을 보여.


저렴하게 분양하니 시세차익을 챙기는 갭투자가 쉽고, 투자용이 아니더라도 시작을 적은 가격으로 저렴하게 시작할 수 있다는 장점이 있어.



가끔 뉴스에서 지역주택조합 사기라느니 먹튀를 당했다느니 하는 사건도 많이 발생하는데 그런 이유가 뭘까? 


바로 아래와 같은 이유에서야. 


토지를 매입하지도 않은 상태에서 남의 땅에 아파트를 짓는다고 하면서 조합원을 모집하고, 조합원이 모이면서 모인 돈으로 토지를 매입하고 건물을 올리는 방식인데 


조합원은 다 모아놨는데 막상 땅 주인들이 땅을 팔지 않는다고 버티거나, 알박기를 하는 상황이 생긴다면 1년,2년... 계속 늘어가는 시간에, 토지 매입 비용 역시 엄청 올라가게 되겠지...


더 이상 기다릴 수 없는 조합원은 이상함을 느끼고 빠져 나가려고 시도하지. 근데 그게 맘처럼 쉽게 될까?


해당 사업자가 사업추진비라는 명목으로 차떼고 포떼고 하다 보면 한푼도 돌려받지 못하는 상황에 빠지는게 대부분이야


더 간단하게 정리를 해보자면,


"남의 땅에 우리 같이 돈을 모아서 내 아파트를 지어보아요." 라고 하면서 조합원을 모집하기 시작하지.


말하자면 


1) 수 많은 조합원들이 수 많은 땅주인들을 설득해서 아파트를 짓기 위한 토지를 전부 구매하고 

2) 수 많은 조합원이 낸 돈을 사용해서 아파트를 짓는다는 건데 

3) 이게 말로 하니까 쉽지 진짜 과정이 보통 어려운게 아니야. 


사업주들은 보통 토지 확보, 개발 허가 승인 등으로 예비 조합원이 될 수 있는 너를 현혹하는데 


지 확보의 경우 실제 아파트 단지를 짓기 위해 필요한 면적이 수만평이라도 그 중 일부인 수십 수백평만 확보해놓고 토지확보 완료! 라는 식으로 홍보하는 경우가 많아 .


당연히 개발 허가의 경우는 말 할 필요도 없지.


애초에 해당 토지와는 전혀 관계가 없는 사람들이 조합원으로 가입하여 돈을 모으고, 해당 지역 토지 및 주택을 모두 매수하고 기존 건물을 철거하고 기초 토목공사 후에 아파트를 짓기 시작하는 건데 


쉽게 생각해봐도 성공률이 높지도 않고, 속한 각각의 조합원들의 이해관계에 따른 문제도 발생하는 경우가 많아.


이런 많은 위험성에도 불구하고 보통 사업대상부지의 입지가 좋고, 교통이 좋고, 교육이 좋고 

해당 도시 핵심지역과 인접하고 있기 때문에 상대적 저분양가 마케팅으로 영업에 성공하는 경우가 많아.


영업에 성공했다는 말은 사업에 조합원들이 많이 모인다는 말이 되는데 앞서 이야기 했듯 사업의 성공률이 높지 않기 때문에 그 많은 조합원들 중에서 대부분은 돈을 날리게 될 수가 있어.

  


3줄 요약


1. 상대적으로 저렴하게 아파트를 분양받는 방법이 있다. 

2. 브랜드아파트에 비해 저렴하여 시세차익을 챙기기 쉽다.

3. 근데 입주까지 성공하는 경우는 드물고 대부분 시간을 날리거나 먹튀 당한다.