젠트리피케이션이란 무엇인가? (상향여과 하향여과)

중개일기

젠트리피케이션. 상향여과 하향여과.

이 글을 쓰기 전에 카테고리에 대한 고민을 참 많이 했다. 부동산 관련 내용이니까 [중개일기]에 써야하나? 아니면 그래도 뭔가 지식을 전하는 글이니까 [몰라도 상관없는 인생꿀팁]에 써야하나? 고민 끝에 [중개 일기] 카테고리로 분류하기로 했다. 

'젠트리피케이션' 자체는 단순 상식 선으로 끝내도 되지만 공인중개사 시험을 준비하는 사람에게 '하향여과'와 '상향여과'는 시험 범위에 속하기 때문에 관심 있는 사람들이 더 볼지 모르는 [중개일기]로 넣게 되었다. 

그럼 바로 젠트리피케이션과 상향여과 하향여과에 대해서 알아보겠다. 너무 전문적으로 들어가면 재미가 없어지니 쉽게 설명하려고 한다. 전문 지식을 원하는 사람들은 지식백과나 관련 서적을 보는 것을 추천한다.

젠트리피케이션.

젠트리피케이션을 간단하게 설명하자면 낙후된 구도심 지역이 활성화 되면서 중산층 이상의 계층이 유입됨으로써 기존의 저소득층의 원주민을 대체하는 현상을 가리킨다.

굉장히 간단한 말이지만 아무래도 지식백과에서 한 말이니 조금은 어렵게 느껴지고 이해가 잘 안되는 사람도 있을 거라고 생각한다. 

절대 그런 사람들을 무시하는게 아니다. 나도 처음에는 무슨 말인지 이해를 못했다. 아니 중산층이 오는데 원주민들이 왜 쫒겨나? 이미 살고 있는데 집을 빼았는것도 아니고 그치?

이를 예를 들어 사례로 접목해서 이야기를 해보겠다.(모든 사람들은 자신의 집이 아닌 월세로 살고 있는 형태라고 가정한다.) 甲도시에는 A동과 B동이 있다. A동의 모든 집은 월세가 100만원이고 B동은 월세가 30만원이다. 그럼으로 인해 현재의 B동에는 상대적으로 저소득층의 인구가 많이 살고 있다.  저소득층의 주거지역이다 보니 생활 환경도 조금 떨어지고 편의 시설도 별로 없다. 

이렇게 되다보면 자연스레 A동이 B동에 비해 땅값도 비싸게 형성된다. 이렇게 사회가 유지가 지속되면 젠트리피케이션이라는 현상은 일어나지 않는다. 하지만 지금 이 글을 읽고 있는 당신이 건축업자라고 생각을 해보자. 건물을 짓기 위해 땅을 사야한다. A동에 짓는 것이 당연히 월세를 많이 받을 수 있는 장점이 있지만, 혹시 모를 공실에 대한 걱정 때문에 초기 투자비용을 낮게 할 수 있는 B동에 땅을 사서 건물을 짓는 선택을 할 수도 있다. 

그런 선택으로 B동에 땅을 사서 건물을 짓게 된다. A동 B동 모든 집을 합쳐서 제일 신축이고 제일 좋다. A동에 살던 중산층 이상의 인구에게 소문이 난다. 월세 110만원을 주고서라도 들어가기에 충분한 가치를 느낀다. 그렇게 신축 건물은 월세 110만원인 세입자로 가득 찬다. 

그럼 B동의 건물주들도 욕심을 낸다. 리모델링을 하거나 재건축을 해서 110은 아니더라도 기존의 30만원보다 더 많이 받고 싶은 욕심이 생긴다. 그리하여 하나 둘 재건축에 들어가고 A동의 중산층 이상의 인구들이 B동으로 유입이 되어 B동의 평균 월세가 오른다. 그렇게 되면 A동의 인구가 없어지고 수요가 없어지게 된다. 

여기서 수요과 공급의 법칙이 나오게 되는데 A동의 수요가 급격히 하락하여 가격이 떨어진다. 기존 B동의 원주민들은 A동의 올라간 월세를 감당하지 못하고 B동에서 쫒겨나게 된다. 

이것이 젠트리피케이션이다. 그냥 제일 쉽게 말하면 내가 살던 집이 어떠한 이유로 가격이 확 오르고 인기가 많아져서 그 월세를 감당 못하는 나는 쫒겨나고 새로온 사람이 내 집에 거주하게 되는 현상을 말한다.

상향여과와 하향여과.

위에서 말한 젠트리피케이션의 과정 속에서 나타나는 현상이 상향여과와 하향여과이다. 공인중개사 시험과 관련된 내용은 나중에 제대로 이야기를 하고 오늘은 이런 현상이 어떤건지에 대해 간단하게 이야기 하고 마치겠다.

• 상향여과

상대적인 고소득계층이 이동하는 현상을 말한다. 이동하는 현상에는 여러가지가 있는데 대표적으로 낙후된 지역의 재개발로 인하여 현재 나의 거주지역보다 그 지역이 더 좋아진 경우가 있다. 

• 하향여과

이는 반대로 상대적 저소득계층의 이동 현상을 말한다. 고소득계층이 재개발된 나의 지역으로 들어오기 시작하면서 나의 지역은 가격이 오르고 사람이 빠지는 기존 고소득계층의 지역은 가격이 떨어진다. 그렇게 해서 저소득계층이 이동하는 현상이 대표적이다.

마무리

전문적인 글을 쓰고 싶었지만, 내가 전문적이지 못하고 각종 서적이나 자료를 참고하지 않고 그냥 머리속에서 나오는 말들이라 전문성이 약간 부족한 점 인정한다. 그래도 살면서 이런 주제에 대해서 이야기를 하기에는 이 정도만 알아도 충분하리라 생각한다.

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1.젠트리피케이션 - 지식백과