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[부동산]/[궁금한 부동산 이야기]

월세 안내는 세입자 때문에 미치겠죠? 명도소송 정리.

 

며칠전 친구에게 전화가 한통 왔다. 원룸임대사업을 하는 친구인데 한 세입자가 월세를 몇달째 주지 않는다고 이럴때 어떻게 해야하냐고 하소연을 하더라. 



가장 큰 문제가 바로 세입자가 연락을 피한다고 한다. 약 한시간 정도 해결방안을 알려 주었지만, 통화상으로 이야기를 하다보니 어려운 점도 있고 주말에 만나서 이야기하기로 마무리 짓고 같은 문제로 골썩고 있는 다른 건물주들을 위해 이렇게 글을 작성하게 되었다. 


임대차 계약해지

주택의 경우 2기의 차임연체가 있는 경우 임대인은 임대차계약의 해지할 수 있다. 이러한 경우 묵시적갱신 역시 효력을 잃는다. 이러한 경우 임대인은 임대차 계약기간이 만료되기 전이라도 임차인에게 계약 해지 통보를 할 수 있으며 효력은 즉시 발생한다. 


상가의 경우에는 3기의 차임 연체가 있는 경우 계약 해지가 가능하다. 다른 내용은 같지만 상가의 경우 더 추가되는 내용에는 "권리금"이라는 것이 있다. 차임연체로 계약이 해지되는 경우 임차인은 "권리금"을 받지 못하게 될 가능성이 크다.


건물명도

계약 만료, 차임 연체, 계약 위반 등으로 부동산을 점유할 수 있는 권리가 없는 점유자를 상대로 법률적으로 권한이 있는 자(소유자)가 부동산의 점유를 넘겨 달라고 요구하는 것.

건물 명도 청구의 소

불법 점유자를 상대로 명도를 구하기 위해 법원에 제기하는 소

명도소송의 시작 시기

주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법에 따라 주택의 경우 2기 이상의 연체, 상가, 공장, 창고의 경우 3기 이상이 연체되면 바로 명도소송을 진행하는 것이 좋다.


이러한 경우를 대비하여 보증금을 설정해 두었지만 차임의 연체가 지속되는 상황에 명도소송과 강제집행까지 진행되는 경우 임대인은 보증금 이상의 손실을 볼 수 있기 때문에 하루라도 빨리 법적 명도 절차를 진행하는 것이 임대인 입장에서는 유리하다. 


이러한 사실을 아는 임차인들은 이를 악이용하는 경우도 종종 발생한다. 임대인들이 소송절차를 진행하지 못할것을 알고 차임을 연체하고 잠수를 타다가 몰래 이사를 가는 경우도 몇번 봤다.


임차인이 보증금을 돌려받지 못하게 되지만 "연체차임 > 보증금" 이 되는 경우까지 참는 경우에는 오히려 이득인 상황이 발생하기도 한다.


명도 진행과정

1. 내용 증명 보내기

계약 해지 사유를 포함하여 전달하고자 하는 의사표시를 임차인에게 우편 발송. 내용 증명 발송만으로 상호 합의에 이를 수 있으며 추후 소송 진행 시 유리한 고지 선점 가능.


2. 점유 이전 금지 가처분

소송 진행 중 점유자를 변경하거나 전대차 계약의 경우 피고와 점유자가 다를 경우 강제집행이 불가능하므로 법적 절차 접수 전에 가처분 절차를 진행해야 한다.


3. 건물 명도 청구 소송

일반적으로는 민사소송 절차와 동일하며 소장 제출 후 피고의 답변서 제출, 재판장의 기록 검토. 변론기일 후 판결 순으로 진행 (통상적으로 4~6개월 남짓)


4. 강제집행

법원의 판결 이후에도 점유자가 점유를 멈추고 넘기지 않으면 바로 집행관을 통해 강제집행을 신청. 집행 신청서 작성/제출 후 현장 계고, 계고 기간 이후 강제집행 진행.


임차인의 지속적인 차임 연체로 인하여 명도소송을 진행할 상황이라면 하루라도 빨리 신청하는 것이 금전적으로 유리하다.


월세가 밀리면 죽는 소리를 하며 다음 달에 주겠다며 하루 이틀 미루기 시작하는데 정에 이끌려 좋게 좋게 처리하자는 식으로 가다 보면 결국 피해는 그대로 임대인의 몫이 된다.