87년생 아재의 놀이터

운 좋게 LH 국민임대나 공공임대에 들어갈수 있는 조건이 충족되었다. 그리고 아주 아주 운 좋게 SH에 들어갈수 있는 조건이 되었다. 그렇다면 여기서 한가지를 더 생각해볼게 생긴다. 국민임대 공공임대 최저보증금 중에 어떤 것이 나에게 더 이득일까?




신용이 정상이다.


보통 1등급~~6등급의 신용등급을 정상신용등급이라고 말한다. 당연히 숫자가 작아질수록 신용등급은 좋다. 


LH SH 는 보증금의 종류가 세가지가 있다.


최저보증금

기본보증금

전환보증금 


LH 기준으로 보통 가장 잘 알고 있는건 기본보증금과 전환보증금이다.


간단하게 설명하면 국민임대 기준으로 기본보증금 5000만원에 월 임대료가 50만원인 임대주택을 들어간다고 해보자.



전환보증금 4000만 포함해서 총 보증금 9000만원을 내면 월 임대료가 33만원으로 17만원 가량이 줄어든다. 그런데 가진 돈이 5000만 밖에 없다면 은행에서 전세자금 대출을 4000만원 받아서 전환보증금으로 들어가는게 이득이다.


은행이자 2.5% 계산해서 4000만원에 월 이자가83,000원이다.

  

이럴 경우 임대료에서 17만원 이득을 보고 월 이자는 83,000원이 되니까 매달 87,000원의 이득을 볼 수 있다. 


LH에서는 전환보증금에 대한 월임대료를 연 5% 금리로 계산한다. SH는 지금은 어떤지 모르겠는데 원래 전환보증금에 대한 SH금리가 년 6.7%였다. 가능하다면 SH에서 대출을 받게 되면 더 이득이란 말이 된다.


공공임대는 기본적으로 기본보증료가 6000만~8000만정도에 전환보증금이 6000~8000만정도가 붙으니까 공공임대 들어가는 사람은 무조건 대출받아서 전환보증금 꽉꽉 채워서 들어가는게 좋다.



참고로 본인이 대출은 무조건 싫다하는 사람이라면 처음에는 기본보증금 들어가서 한달에 한번씩 전환보증금 100만원단위로 추가 입금가능하니까 달달이 저축한다 생각하고 전환보증금 채워넣는 방법도 있다. 임대료가 매달 떨어지는 쾌락을 느낄 수 있다. (은행에 적금을 넣어도 이 보다 많이 쳐주는 곳 찾기 힘들다.) 물론 처음부터 그냥 대출 받아서 채우는게 좋긴 하다.


여기까지의 내용은 LH에서도 잘 설명해주는 편이고 전환보증금에 관해서는 아는 사람들도 많은 편이다. 


신용이 불량이다 


신용이 불량이라 함은 6등급 이하에 파산 개인회생 신용회복 현재 연체중 국세연체 지방세연체 등등 많은 사유가 있다. 


신용이 불량리라면 1금융은행 2금융도 새마을 단위수협 신협등에서는 대출이 안된다.

그런데 현재 가진 돈도 별로 없다면 포기하는 사람들도 있고 저축은행 캐피탈의 유혹에 빠지는 사람들이 많다.


 

같은 2금융이라도 새마을 단위 수협같은 곳하고 저축은행 캐피탈하고는 천지차이다. 

신용등급이 얼마냐에 따라 다르긴 하지만 거의 무조건 7%이상이라고 보면 된다. 심할때는 10% 넘어가고 파산자만 되도 12%까지 나온다. 거기에 보증금의 100% 넘게 대출받으면 17%~24%까지도 나온다.

 

개인적으로 그렇게 대출받아서 들어가는 사람들은 뭔가 좀...


LH에는 최소보증금이라는 제도가 있다.



LH에서 최소보증금을 싫어하는지 이 부분에 대해 설명을 별로 안해준다. 아는 사람도 별로 없고 전에는 입주안내문에 기본보증금 전환보증금은 나오는데 최소보증금은 안나오는 경우도 많다.


최소보증금이란 아무리 신용불량이고 가진 돈도 별로 없다고 해도 LH 들어와서 살아도 된다는 뜻이다.


보통 기본보증금이 5000만 정도 되면 최소보증금은 1000만정도가 된다. 대신 월임대료는 많아진다. 그런데 최소보증금의 LH 년 이율이 3% 밖에 안된다 


기본보증금 5000만에 월 임대료가 50만이었으면  최소보증금1000만으로 들어가면 월 임대료를 10만원 더해서 60만원을 내면 된다.



입주를 포기하거나 저축은행 캐피탈 같은데서 10%이상의 고금리를 받지 않아도 된다는 이야기다. 그냥 LH에서 4000만원을 연이자 3%로 빌려주는거라고 생각하면 간단하다 


그렇게 살다가 신용불량 풀리고 소득도 어느정도 잡히게 되면 2년연장 시점에 주변 은행에서 전세자금 대출을 전환보증금까지 해서 80%, 경우에 따라 90%까지 땡겨 받아버리면 월 임대료는 확 내려간다. (대신 이자는 내야함)


추가.


최소보증금으로 살다가 신용풀려서 전환보증금까지 전세대출을 받으려고 하는데 금리가 4%가 넘어간다면 그냥 최소보증금으로 사는게 이득이다.

 

전환보증금 4000만에 대해 LH에서 받는게 5% 최소보증금 4000만에 대해 LH에서 받는게 년 3%  최소보증금 1000만에서 전환보증금까지 쭉 달려나가는데 필요한금액이 8000만인데 LH금리로 따지면 연 4% 니까 은행에서 대출을 받으려고 하는데 년4%가 넘는다면 손해다.


그게 아니면 신용도 풀렸는데 최소보증금으로 살지말고 일단 기본보증금까지만이라도 대출을 받아보자. 은행에 알아봤더니 대출금리가 년3%가 넘는다면 등급 좋아질때까지 최소보증금으로 사는게 이득이다. 월 임대료에 이자까지 따지면 더 손해다.


결말


나도 이사 가고 싶은데 잘 안되서 짜증난 상황임.




이 글을 공유합시다

facebook twitter googleplus kakaoTalk kakaostory naver band

본문과 관련 있는 내용으로 댓글을 남겨주시면 감사하겠습니다.

잠깐! 비밀로 남겨야 할 만한 내용인가요? 그렇다면 차라리 이메일을 보내주시기 바랍니다.