철없는 87년생 아저씨의 놀이터

부동산 거래를 할 때 등기를 잘봐야 나중에 눈탱이 안맞는다던데 갑구는 뭐고 을구는 뭘까. 뭘 알아야 확인을 할텐데 그것도 참 쉽지 않다.

 

눈탱이 안맞는 등기부 등본 확인 방법.


등기부확인 



열람과 발급이 있는데 열람은 건당 700원이고 발급은 건당 1,000원이다. 처음 등기부 등본을 뗄 때 발급으로 떼서 1,000원을 썼는데 발급이나 열람이나 제공되는 정보의 차이점을 모르겠다. 티끌모아 태산이니 열람으로 떼도록 하자.

등기부 등본을 통해 확인할 수 있는것등 중의 핵심은 소유권과 소유권을 침해하는 권리, 소유권 이외에 권리 등이 있다.


집합건물은 집합건축물등기부 등본 하나로 되어 있고, 단독, 다가구 주택 같은 경우는 건물과 토지 등기부 등본으로 되어있어 집합건축물이면 700원이 들고 단독, 다가구는 건물 + 토지를 확인해야 하니 총 1400원이 든다.



집합건축물은 쉽게 말해 아파트라고 보면 되는데 아파트는 각 호수마다 소유자가 다르고 각 호수마다 소유권을 공시하는 등기부 등본이 존재한다. 아파트, 오피스텔, 빌라 등이 포함된다.


등기부 등본을 통해 무엇을 어떻게 확인 할까? 

 

등기부 등본은 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어진다.


표제부

 

표제부는 해당 부동산에 대한 소재,지번, 건물명칭, 건물번호, 대지권 등이 공시되어 있다. 부동산 관련 분쟁이 발생하게 되면 해당 부동산의 기본사항에 관해서는 등기부 등본상 공시된 사항을 기준으로 한다.

표제부표제부

즉, 표제부가 나타내고 있는 소재,지번, 건물명칭, 대지권 등과 정보가 다를 경우 권리행사가 어렵거나 법적인 보호를 받지 못할 수가 있다. (우리라나는 등기의 추정력을 인정하지 않고 있다.)


흔한 케이스를 예로 들면 여러분들이 전세, 월세 계약을 진행하고 전입신고도 하고 확정일자도 받아서 대항요건도 갖추고 확정일자를 통한 우선변제권 효력을 확보 했다고 믿고 있는데 알고 보니 표제부상 소재,지번이 다르고 건물 명칭도 다른 상황이 발생했다고 치자.


이런 경우에는 특별한 사정이 없는 한 다른 주소지, 다른 건물에 대해 전입신고를 한 걸로 봐서 제3자가 보기에는 해당 부동산에 ‘임차인은 없다’. 라고 판단할 수 있기 때문에 제3자에 의한 권리관계 변동 시 대항력 행사가 어렵다.


쉽게 말하자면 언제든 쫓겨날 수도 있고 재수 없을 경우 경매절차가 진행되더라도 내 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 상황이 발생한다. 


매매는 말할 필요도 없고 임대차 계약시에도 표제부를 반드시 확인해서 표제부상 소재, 지번, 건물명칭, 상세주소 등을 일치시켜서 계약서를 작성해야 한다. (등기부 등본과 달라도 특별한 사정 등에 의해 권리 행사가 가능한 경우도 있지만 특수한 상황이니 생략함) 

계약

특히, 임대차계약을 진행할 때는 반드시 표제부상 소재, 지번을 맞춰야 하고 아파트처럼 집합건축물일 경우에는 해당 아파트 명칭, 동, 호수까지 정확히 기입 해야한다.


만약 A 아파트 101동 101호를 계약하는데 102동 101호로 계약서를 작성하고 전입신고 및 확정일자까지 마친다고 하더라도 서류상에는 101동 101호에는 임차인이 없는걸로 공시되어 있기 때문에 대항요건을 갖추지 못한다. (계약상 오표시 무해의 원칙이라는 게 있는데 이 또한 특수 상황이니 생략함)  


단독주택은 호수별로 등기부 등본이 없기 때문에 소재, 지번까지만 일치해서 계약서를 작성하고 전입신고 확정일자를 한다면 괜찮다.


단독주택 101호 살다가 201호로 임대인과 합의해서 이사를 가더라도 소재, 지번을 변경한 것이 아니라 별도로 전입신고를 할 필요는 없다. 하지만 집합건축물의 경우 101호에 살다가 201호로 옮기면 전입신고를 다시 해야 한다.


표제부를 통해 해당 부동산의 소재, 지번, 건물명칭 등을 확인하고 기록대로 계약서를 작성해야 한다.


갑구 


갑구는 부동산 소유권에 관한 정보를 제공한다. 소유주가 누구이며 언제 어떠한 원인으로 소유권이 이동하게 되었는지에 대한 정보가 기록되어 있다.

갑구갑구

반드시 소유자가 일치하는지 신분증, 등기권리증 등을 통해 진정 소유주인지 확인을 해야한다. 더 꼼꼼히 하자면 추가적으로 정부24 사이트 등을 통해 주민등록증 진위 여부를 확인 하는 방법도 있다. 



압류, 가압류가 있다면 등기부 등본 갑구에서 확인할 수 있는데 그런 집은 그냥 딱봐도 계약하기 좀 꺼려지는 집임이 느껴질거다. 아무런 이상 없이 소유자 현황만 나오면 소유자가 맞는지만 확인하면 된다.


을구


을구을구

을구는 소유권 이외의 권리관계를 나타낸다. 저당권이 가장 대표적인데 그 중에서도 근저당권이 제일 많다. 


부동산 임차차 계약할 때 임차고객, 특히 전세를 찾는 고객들이 가장 많이 걱정하고 질문하는 부분이 을구에 표시된 근저당권이고 채권최고액이다. 


그 후 법원에서는 낙찰받은 사람이 지불한 금액으로 돈을 받을 수 있는 우선순위를 따져서 배당하게 되는데 그 우선순위를 잘 살보는게 가장 중요하다. 


우선순위 등에 대해서는 법률로 규정하고 있지만 이에 대해 전부 설명을 하자면 안그래도 길어지는 글 더 길어지니까 안전한지 불안전한지에 대해 판단하는 기준에 대해서만 알아보도록 하자. 

시세를 기준으로 너보다 먼저 입주한 선순위임차인 보증금 총합하고 근저당권 채권최고액을 합한 후 거기에 자신이 지불하는 보증금을 더해서 나온 값이 시세의 60%이하면 안전하다.


이유는 경매낙찰가가 아무리 시세보다 떨어진다고 해도 60% 밑으로 까지 가는 경우는 없기 때문이다. 



예를 들어 설명하면 본인이 전세 5천에 집 계약을 앞두고 있는데 그 집의 시세가 5억이다. 먼저 들어간 임차인들의 총 보증금이 1억 5천이고 근저당권 채권최고액이 2억으로 표시 되어 있다고 치면 


본인 5천 + 선순위 임차보증금 1억 5천+ 근저당 채권최고액 2억 = 총 4억.


이러면 시세의 80%가 나오게 되는데 이런 경우 경매로 넘어갔을 때 4억 이상의 금액에 낙찰될지 안 될지는 불확실해서 보증금을 온전히 돌려받지 못하게 될 수도 있기 때문에 계약을 피하는게 좋다. 

망함내 보증금 떼먹히면 어떡해요?

만약 을구에 ‘해당사항 없음’이라 표기 되어있다면 그 집은 저당권이 없다는 이야기다. 즉, 융자 하나 없는 순수 현금으로 집을 구매했거나 다 갚았거나... 부럽다.


마무리 및 요약


최대한 간단하게 설명하긴 했는데 실제로 접하다 보면 표제부에 별도등기, 갑구에 신탁등기 등등 더욱 복잡하게 표시되는 사항들이 많다.


이런 경우 혼자 끙끙대지 말고 전문가와 상담하는 걸 적극 권장한다.


1. 부동산 계약할 때는 등기부 등본 확인하자

2. 등기부 등본은 표제부, 갑구, 을구로 나누어져 있다.

3. 갑구는 소유권, 을구는 소유권 이외 표제부는 부동산 정보를 표시한다.



공감하트, 공유는 87년생 수컷을 춤추게 한다.


87년생 수컷 공인중개사


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