부동산 계약 전 꼭 확인해야 할 사항.

임대차, 매매, 교환 등 여러가지 부동산 계약을 하기 전에 꼭 확인을 해야할 사항에 대해 알아보자. 

 

다가구(단독) 주택 임대차 중개시 주의 사항.

임대차 계약시 다가구(단독) 주택의 경우에는 임대차 내용이 어디에도 공시되어 있지 않기 때문에 판례에 의하면 선순위임차인의 수와 임차보증금의 합계까지 상세히 설명할 의무가 있다고 보고 있다. 

 

(대법원판례 2011다63857) "중개업자는 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 하며, 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항'란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 자료요구에 불응 한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다.

• 계약체결 전 임대인에게 선순위 임차보증금과 임차기간에 관한 자료요청

• 임차인이 임대인의 인감증명서, 신분증 사본, 동의서를 받아 임대차 계약 현황 열람.

• 임대인이 자료를 거부하는 경우 중개대상물 확인설명서에 그 내용을 기재.

 

등기사항 증명서

• 계약시 등기사항증명서, 각종 공부 등을 확인하여 거래당사자에게 중개대상물 확인설명서를 작성하여 교부.

• 중도금 및 잔금 지급시 등기사항증명서를 확인한 후 권리변동 사항이 있을 경우 거래 계약서 또는 중개대상물 확인 설명서에 추가 기재하고 중도금 또는 잔금 지급 보류 등의 조치.

• 별도등기가 있는 경우는 반드시 별도 등기사항증명서 확인.

• 신탁등기가 있는 물건은 신탁원부를 발급받아 신탁계약 내용 및 실권리자 확인.

• 근저당권이 설정되어 있는 경우 포괄근저당인지의 여부 확인.

• 가압류,가처분,예고등기가 되어 있는 경우 실제 권리관계를 정확히 파악.

 

대리권 미확인

• 대리인 계약시 위임장 및 인감증명서, 대리인의 신분증을 필히 확인 한 후 복사하여 보관 및 교부.

• 중개의뢰인의 입회하에 위인임과 통화 또는 직접 방문등을 통하여 위임장의 진정성을 확인(확인사항을 거래계약서 및 중개대상물 확인설명서에 기재)

 

중개대상물 확인·설명서 미작성

• 중개대상물에 대하여 매도,임대의뢰인 등에게 중개대상물의 상태에 관한 자료요구.

• 부동산관련 세금에 대해서는 중개대상물 확인설명서 기재내용(취득시 부담할 조세의 종류 및 세율)에 대해서만 간단하게 설명.

• 해당사항이 없는 경우 "해당없음"으로 표시(빈칸 없게 작성)

• 중개의뢰인이 요구하는 건축물 용도에 적합한지 시,군,구 해당과에 문의한 후 중개.

 

중개사무소 관리 철저

• 중개행위에 사용되는 인장관리 철저.

• 중개사무소에서 발생되는 모든 사고에 대해서는 대표자 책임(잠금장치, 내부보안, 외부인 출입 및 사용 등 철저 관리)