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[부동산]/[궁금한 부동산 이야기]

전세 계약 연장할 때 반드시 알아두어야 할 사항

by 87MALE 2020. 4. 14.
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집을 구하는 방법은 월세, 전세, 매매로 크게 세 가지가 있다. 오늘 알아볼 내용은 전세계약에 대한 내용인데, 전세 계약을 할 때 반드시 짚고 넘어가야 할 사항들에 대해 소개를 해보겠다. 계약 연장을 하게 될 경우 이 글을 떠올리며 불이익을 받는 일이 없었으면 좋겠다.


전세 계약 연장할 때 반드시 알아두어야 할 사항

중개수수료

재계약은 임대인과 임차인, 둘의 계약으로 효력이 발생하기 때문에 중개인을 낄 필요는 없다. 하지만 증액의 경우 금전 손실등의 불안함 때문에 중개인을 통하는게 안전하긴 하다. 중개인을 통한 재계약 방법은 크게 두가지로 나눌 수 있다. 

  • 첫번째로 임대인과 임차인이 합의한 내용을 가지고 계약서만 새로 작성하는 경우다. 이럴 경우 중개인의 이름은 계약서에 포함되지 않는다. 일종의 "계약서 대필"로 5~10만원 정도의 대필료가 발생한다. 대필료의 경우 정해진 금액이 있는게 아니니 평소 거래를 하던 부동산을 찾아가면 무료료 해주는 경우도 있다. "계약서 대필"의 경우 중개인은 계약서 작성을 돕는 행위일 뿐이므로 차후 책임을 지지 않는다.
  • 두번째는 중개인을 통한 일반적 계약이다. 신규 계약과 마찬가지로 중개인의 서명과 공제증서를 첨부하여 차후 사고 발생기 중개인이 책임진다. 앞선 방법보다 안전하지만 중개수수료가 발생한다.

중개인을 통한 재계약시 중개수수료.

중개수수료는 시·도 조례를 따르기 때문에 지역마다 다르다. 공인중개사인 필자 역시도 모든 지역의 수수료 요율은 알지 못하는 부분이다. 솔직히 정확하게 요율을 알 필요는 없다. 하지만 계약 연장시 반드시 알아야 할 것은 있다. 바로 재계약시에는 증액분에 대한 수수료가 발생한다는 점이다. 

 

예를 들어 3억짜리 전세집을 3억 5천에 재계약을 하는데 혹시 모를 불안감에 중개사를 끼고 계약을 한다면 3억 5천에 대한 중개수수료를 지급하는게 아니라 증액분인 5천만원에 대한 중개수수료를 지급하는 것이다.


전세 보증금의 변동에 따른 재계약 방법. 

전세 보증금 감액시.

전세 보증금 감액시 계약서를 새로 작성하거나 혹은 기존 계약서에 변경 내용등을 넣어야 한다. 임대인과 임차인의 협의로 진행되는 부분이기 때문에 별로 복잡하지 않아 중개인을 끼지 않고 처리할 수 있다.


전세 보증금의 변동이 없을시

전세 보증금의 변동이 없다면 별로 신경쓸게 없다. 조건이 그대로이니 계약서를 새로 쓸 필요가 없다. 기존 계약시 받은 확정일자도 유효하며 중개수수료도 들지 않는다. 혹시 불안하다면 계약했던 부동산에 가서 잠깐의 상담을 받아도 된다.


전세 보증금 증액시.

전세 계약 연장시 보증금이 증액 됐다면 확인하고 넘어가야 할 중요한 부분이 아주 많다. 우선 세입자는 집의 등기부등본을 발급 받아 근저당등 권리관계 등의 변동 유무를 확인해야 한다. 계약기간 내에 집 담보대출 등의 사유가 없다면 재계약을 해도 된다. 이 때 기존 계약서에 증액의 내용만을 적는 식으로 재계약을 해도 되긴 하지만 나중에 문제 발생시 법적 논쟁의 소지가 될 수 있다. 되도록이면 증액분에 대해서 새로 계약서를 작성하는 것이 좋다. 

 

새로 작성하는 계약서에는 전세 보증금 증액분, 임대기간 등의 변경된 내용을 적어야 하며 추가적으로 기존 계약서가 유효하다는 특약을 반드시 넣어야 한다. 그리고 계약서 작성 후 증액된 금액에 대해 확정일자를 받아야 한다. 그래야 나중에 우선변제권이 확보된다. 


전세계약은 일반 월세보다 보증금액도 크고 위험에 노출이 되기 쉽다. 전세 계약 연장시 확인해야할 사항을 미리 알아두고 연장계약시 떠올리며 진행하길 바란다. 아니면 계약한 부동산에 상담을 구한 후 계약을 진행하는 것을 가장 추천한다.

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