전월세 상한제, 임대료 5% 증액 계산하는 방법

임대차 3법이 시행 후 바뀐 것들 중 하나인 전월세 상한제는 계약 갱신시 임대료 증액을 5% 이내로 제한을 두고 있다. 전월세 상한제는 무엇이며 임대료 5% 증액을 계산하는 방법에 대해 알아보도록 하자. 
 

1. 전월세 상한제

임차인의 보호를 주 목적으로 하고 있는 임대차 3법은 다음 3가지로 한다.

• 계약갱신청구권
• 전월세 상한제
• 전월세 신고제

임대차계약 기간 만료 후 계약갱신청구를 하더라도 임대료를 집주인 마음대로 무한정 올릴 수 있다면 계약갱신청구권으로 임차인은 보호받을 수 없다. 이러한 문제를 방지하기 위해서 계약을 갱신할 때 임대료 증액 상한을 제한하는 법이 바로 전월세 상한제다.  

 

계약 기간 중 주택 시세가 급등한 경우라면, 집주인은 새로운 계약 체결 시 임대료를 대폭 올려 요청하는 것이 가능했다. 이에 임차인은 임대인이 요구하는 보증금 등의 지불이 불가능한 경우, 어쩔수 없이 이사를 하는 경우가 많았다.  

이러한 부분을 방지하기 위해서 주택임대차보호법에서는 임대료를 증액에 일정한 제한을 두고 있는데, 이를 전월세상한제라 한다.  

 

<주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)> ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.  <개정 2020. 7. 31.> ② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.  <신설 2020. 7. 31.>

 

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전월세상한제에 따르면 임대료 증액 상한을 기존 임대료의 5% 이내로 제한하며 임대차계약 또는 최종의 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액이 불가능하다.

전월세상한제가 적용되는 경우는 다음과 같다.

• 이미 존속 중인 계약에서 임대료를 증액할 때
• 계약갱신청구권을 사용한 경우

 

※ 계약갱신청구권을 행사하지 않는 경우에는?

동일 임차인과의 재계약하더라도 임차인의 선택으로 계약갱신청구권을 사용하지 않는 경우 5% 이상 인상이 가능하다. 이 경우 계약갱신청구권을 사용하지 않은 것이므로 향후 1회 계약갱신청구권 행사가 가능하다.(주택임대사업자인 경우에는 전월세상한제와 별도로 계약자에 상관없이 무조건 5% 증액 상한선을 지켜야 한다.)
 

2. 임대료 증액 계산방법

• 전세계약: 보증금의 5% 인상
• 월세계약: 보증금과 월 임대료 각각 5% 인상

위의 경우 간단하게 계산이 가능하지만  전세 ↔ 월세를 전환하는 경우나 월세에서 보증금 혹은 월 임대료를 다른 가격으로 변경하고 싶은 경우에는 기준금리, 월차임 전한시 제한 산정률등을 고려해야하기 때문에 계산이 복잡해진다.  

렌트홈 임대료 인상률 계산기를 통해 편하게 계산이 가능하다.

 

렌트홈(임대등록시스템)

 

 

 

 "변경 후 임대료"와 "변경 후 인상률"이란 항목이 나오는데 각각 

• 변경 후 임대료 : 인상률(%)에 따라 변경 후 보증금 혹은 월세를 계산
• 변경 후 인상률: 변경 후 임대료가 현재 대비 얼마나 인상된 것인지 계산

으로 원하는 계산방법을 통해 적용하면 쉽게 계산이 가능하다.

5%를 초과하여 계약했다면?

초과 지급된 부분에 대하여 반환 청구 가능하다.

 

제10조의2(초과 차임 등의 반환청구)  임차인이 제7조에 따른 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 제7조의 2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다. [본조신설 2013. 8. 13.]

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